Aandachtspunten bij aftrek hypotheekrente na scheiding

Aan de hand van een rechtszaak komen enkele aandachtspunten bij aftrek hypotheekrente in de situatie van een echtscheiding aan de orde. De eigendomsverhouding is in beginsel bepalend.

De rechtszaak handelt over het volgende. De huwelijkspartners zijn ieder voor de helft eigenaar van de woning waarin ze met drie kinderen wonen. Ze zijn allebei hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheekschuld. In 2008 gaan zij uit elkaar en de man verlaat de woning. De vrouw geeft in haar aangifte voor het jaar 2008 op dat ze 100% eigenaar is van de woning. Zij kiest niet voor fiscaal partnerschap. De aanslag wordt conform de aangifte vastgesteld.

Pas bij de behandeling van haar aangifte over het jaar 2009 komt de Belastingdienst erachter dat de vrouw slechts eigenaar is voor de helft van de woning. Hierop ontvangt zij een navorderingsaanslag waarbij de inspecteur slechts de helft van de renteaftrek en de helft van het eigenwoningforfait aan haar toerekent. Zij is het niet eens met de inspecteur. Zij stelt dat zij alle rente heeft betaald en dat de inspecteur heeft toegezegd dat zij de volledige rente in mindering mag brengen. Tevens is zij van mening dat de inspecteur haar erop had moeten wijzen dat ze kon opteren voor fiscaal partnerschap.

De rechter oordeelt dat de vrouw slechts voor de onverdeelde helft van de woning renteaftrek kan toepassen en slechts de helft van het eigenwoningforfait dient op te geven. Zij heeft niet voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van een afspraak, toezegging of schending van opgewekt vertrouwen door de inspecteur. Ook oordeelt de rechter dat de inspecteur niet onzorgvuldig is geweest door haar niet te wijzen op de partnerregeling. Het beroep van de vrouw wordt ongegrond verklaard.

Belang voor de praktijk

De renteaftrek en het eigenwoningforfait wordt toegerekend naar de mate waarin de belastingplichtige gerechtigd is tot de eigen woning. Als je voor de helft eigenaar bent, dan is in beginsel slechts de helft van de betaalde rente aftrekbaar. Daartegenover staat dat je dan ook slechts de helft van het eigenwoningforfait moet opgeven. Voor de achterblijvende partner in de woning geldt dus dat de helft van de woning als eigen woning wordt aangemerkt en dat slechts de helft van de betaalde rente in mindering mag worden gebracht op het belastbare inkomen.

Voor de vertrekkende partner is de regeling bij scheiding van toepassing. Dit betekent dat de vertrekkende partner de andere helft van de woning fictief als eigen woning mag opvoeren voor een periode van twee jaar vanaf het moment dat hij de woning verlaat. Hij zal de helft van de rente moeten betalen om deze rente in mindering te kunnen brengen op zijn belastbaar inkomen.

Een uitzondering is mogelijk voor het kalenderjaar waarin partners uit elkaar gaan en zij hebben geopteerd voor fiscaal partnerschap. Dan hebben ze nog de mogelijkheid om voor het gehele jaar als fiscaal partners te worden aangemerkt en kunnen ze inkomensbestanddelen vrij toerekenen.

In de praktijk komt het vaker voor dat de achterblijvende partner de volledige lasten draagt. Vaak realiseert de achterblijvende partner zich niet dat slechts de helft van de rente aftrekbaar is, terwijl de impact groot is. Partners kunnen de impact beperken door af te spreken dat de achterblijvende partner alimentatie betaalt aan de vertrekkende partner. Voor de achterblijvende partner geldt dat zij de betaalde alimentatie in mindering mag brengen op haar inkomen naast de helft van de hypotheekrenteaftrek. De vertrekkende partner moet de ontvangen alimentatie opgeven in box 1 en kan de hypotheekrente aftrekken van zijn inkomen. De vertrekkende partner moet de hypotheekrente dan wel daadwerkelijk betalen.

De achterblijvende partner moet het eigenwoningforfait voor het woongenot verschaft door haar ex als alimentatie opgeven in box 1. Voor de vertrekkende partner geldt dat hij het verschafte woongenot (de helft van het eigenwoningforfait) als onderhoudsverplichting mag aftrekken.

[Bron: Fiscaal-Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden]

Belastingheffing bij overwaarde verkochte woning

In het nieuwe box 3-besluit wordt onder andere ingegaan op de situatie waarbij in het ene jaar de oude woning wordt verkocht en pas in het volgende jaar een nieuwe eigen woning wordt gekocht. Mogelijk komt de vermogensrendementsheffing om de hoek kijken.
Op 29 februari 2012 is het besluit inkomen uit sparen en beleggen gepubliceerd (Belastingheffing bij overwaarde verkochte woning). In het nieuwe besluit is onder meer de overgang van de oude eigen woning via box 3 naar de nieuwe eigen woning behandeld.

Een belastingplichtige die zijn eigen woning verkoopt, daarbij een overwaarde realiseert, en vervolgens pas na de jaarwisseling een nieuwe eigen woning koopt, is over de gerealiseerde overwaarde vermogensrendementsheffing verschuldigd. Op 1 januari – de peildatum – verhoogt de gerealiseerde overwaarde immers het box 3-vermogen. Dat bij aankoop van de nieuwe woning deze overwaarde als eigenwoningreserve in mindering komt op de box 1-schuld, doet hieraan niets af.

Voorbeeld
X verkoopt zijn woning in mei 2011 en draagt direct de eigendom over aan de koper. Met de verkoop realiseert X een overwaarde van € 50.000. X boekt dit bedrag naar zijn spaarrekening. Vervolgens gaat X vanaf mei 2011 huren.
In februari 2012 besluit X een nieuwe eigen woning te kopen. De in 2011 gerealiseerde overwaarde haalt hij van zijn spaarrekening af voor de financiering van de nieuwe woning.

Op grond van de wet telt de waarde van de spaarrekening per 1 januari 2012 gewoon mee als bezitting voor de grondslag van box 3. X is dan ook vermogensrendementsheffing verschuldigd over de waarde van de spaarrekening. De rendementsgrondslag wordt aan de hand van één peildatum (1 januari) vastgesteld. Het maakt dan ook niet uit of slechts een gedeelte van het jaar een box 3-vermogensbestanddeel aanwezig is.

Versoepeling vervalt
In dit besluit wordt weer eens het robuuste karakter van de box 3-heffing duidelijk gemaakt. Door uit te gaan van één peildatum en van een vast rendement van 4% wordt niet het werkelijke rendement van box 3-vermogen in de heffing betrokken, maar een wettelijk vastgesteld, fictief rendement.

Dit is ook van belang voor die situaties waarbij een eigen woning leeg staat en in de verkoop staat of tijdelijk wordt verhuurd. In het eerste geval mag gebruik worden gemaakt van de zogeheten verhuisregeling. De verhuisregeling houdt in dat een woning die leeg in de verkoop staat gedurende het lopende jaar plus twee kalenderjaren nog als eigen woning mag worden aangemerkt. Deze verhuisperiode is voor de jaren 2011 en 2012 tijdelijk verruimd met een jaar. Voor woningen die in 2009 zijn verlaten en in de verkoop zijn gezet, betekent dit dat de verhuisregeling op 31 december 2012 ophoudt. Op 1 januari 2013 zit de nog steeds in de verkoop staande woning dus in box 3 en verhoogt daar direct de rendementsgrondslag. Ook de bijleenregeling is op dat moment van toepassing.

Wordt een in de verkoop staande woning tijdelijk verhuurd, dan kan in 2012 nog gebruik worden gemaakt van een versoepeling in de wet. Op het moment van verhuur verhuist de woning tezamen met de daarop rustende eigenwoningschuld van box 1 naar box 3. Wordt op 1 januari van enig jaar de woning nog steeds verhuurd, dan verhoogt de waarde van de verhuurde woning verminderd met de daarop rustende schuld de rendementsgrondslag. De bijleenregeling hoeft op grond van de versoepeling op dat moment echter nog niet te worden toegepast. De bijleenregeling is pas aan de orde als de woning wordt verkocht of als sinds het moment van verlaten van de woning de hiervoor uiteengezette verhuisperiode is verstreken.

Deze versoepeling vervalt met ingang van 1 januari 2013. Een verhuurde woning behoort dan definitief tot het box 3-vermogen. Daarnaast wordt op dat moment de bijleenregeling toegepast. De eigenwoningreserve, zijnde het verschil tussen de op de woning rustende eigenwoningschuld en de waarde in het economische verkeer van de woning, komt in mindering op een eventuele nieuwe eigenwoningschuld. Ontstaat hierdoor een gedeeltelijke box 3-lening – de eigenwoningreserve wordt immers wel fiscaal gerealiseerd, maar niet in werkelijkheid – dan behoort ook deze box 3-lening op 1 januari 2013 tot de rendementsgrondslag.

(Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden)

Doorverkoopregeling verlengd met 36 maanden

Staatssecretaris Frans Weekers van Financiën geeft zowel particulieren als ondernemers die (noodgedwongen) hun woning of bedrijfspand moeten doorverkopen fiscaal een steuntje in de rug.

Vanwege de huidige stagnerende vastgoedmarkt kan onvoldoende gebruik worden gemaakt van de mogelijkheid om bij doorverkoop van een woning of bedrijfspand een vermindering van de overdrachtsbelasting te claimen. Om de gehele vastgoedmarkt tegemoet te komen, heeft staatssecretaris Weekers besloten de termijn waarin deze vermindering geclaimd kan worden, tijdelijk te verlengen van 6 naar 36 maanden.

De tijdelijke maatregel is een steuntje in de rug voor bijvoorbeeld particulieren die hun woning door moeten verkopen in geval van scheiding of wanneer zij een bestaande woning hebben gekocht en toch willen doorstromen naar een nieuwbouwwoning. Voor stellen die vlak na aankoop van een woning uit elkaar gaan, betekent dit dat zij nu meer tijd krijgen om tegen gunstigere voorwaarden de woning weer door te verkopen. Als de woning binnen 36 maanden wordt doorverkocht, hoeft de koper alleen over de meerwaarde en eventueel andere vergoedingen overdrachtsbelasting te betalen.

Ook mensen die een nieuwbouwwoning willen kopen, maar tegen het schrikbeeld van dubbele woonlasten aanhikken, kunnen profiteren van de verlenging van de doorverkooptermijn. Veel potentiële kopers vrezen de oude woning niet tijdig te kunnen verkopen. Projectontwikkelaars kunnen door de maatregel deze groep makkelijker de garantie bieden dat zij de oude woning zullen kopen als het niet lukt om deze tijdig verkocht te krijgen. Zij zullen zo’n garantie niet snel bieden bij de huidige doorverkooptermijn van 6 maanden, maar wel bij een langere duur. De projectontwikkelaar is dan weliswaar overdrachtsbelasting verschuldigd bij de aankoop, maar bij doorverkoop binnen 36 maanden hoeft dan alleen over de meerwaarde en eventueel andere vergoedingen overdrachtsbelasting te worden betaald. Hierdoor wordt de doorstroming op de woningmarkt bevorderd.

Ook bij bedrijfspanden biedt de maatregel soelaas omdat het marktpartijen de mogelijkheid biedt om onroerend goed aan te kopen, te renoveren en up-to-date te verkopen, zonder dat er twee keer over de gehele verkoopsom overdrachtsbelasting moet worden betaald. Ook hier geldt dat bij doorverkoop binnen 36 maanden de koper alleen over de meerwaarde en eventueel andere vergoedingen overdrachtsbelasting hoeft te betalen. Daarnaast wordt het met deze maatregel mogelijk het uitwinnen van hypothecaire zekerheid soepeler te laten verlopen. De geldverstrekker die – vaak noodgedwongen – de onroerende zaak zelf overneemt en binnen 36 maanden doorverkoopt, hoeft dan alleen over de meerwaarde de overdrachtsbelasting doorberekenen naar de volgende koper.

De maatregel is opgenomen in het Belastingplan 2013, maar gaat door middel van een goedkeurend beleidsbesluit al in per 1 september 2012 en loopt tot 1 januari 2015. Dit houdt in dat als een woning of bedrijfspand in de periode van 1 september 2012 tot 1 januari 2015 wordt verkregen, bij een opvolgende verkrijging van deze onroerende zaak binnen 36 maanden slechts over de meerwaarde overdrachtsbelasting is verschuldigd.

(Bron: Ministerie van Financiën)

Géén aftrek werkruimte

Een man werkt twee dagen per week in dienstbetrekking bij een accountantskantoor. Daarnaast drijft hij met zijn echtgenote in vof-verband een belastingadvies- en administratiekantoor. Het kantoor van de vof is gevestigd op het woonadres. De werkzaamheden worden verricht vanuit een werkruimte in de woning. Deze werkruimte bevindt zich in het gedeelte van de woning waar oorspronkelijk, volgens de bouwtekening, een garage was gepland. De werkruimte wordt sinds 1 januari 2001 tot het privévermogen gerekend. De man heeft voor de jaren 2005 en 2006 de kosten van de werkruimte ten laste van de winst gebracht. De inspecteur heeft de aftrekpost niet geaccepteerd.

Het Hof acht dat evenals de Rechtbank terecht omdat de werkruimte niet een naar verkeersopvatting zelfstandig gedeelte van de woning vormt. De werkruimte is weliswaar afsluitbaar van het woongedeelte door een multiplex tussenwand in de centrale hal maar daardoor ontstaat geen zelfstandig gedeelte van de woning. De werkruimte beschikt immers niet – behoudens een toiletkraantje en een aftapkraantje van de waterleiding – over een watervoorziening. Evenmin is in de werkruimte – behoudens het toilet en de wasbak van het toiletkraantje – een waterafvoer aanwezig. Zonder dergelijke voorzieningen bezit de werkruimte onvoldoende zelfstandigheid ten opzichte van de woning om als zodanig verhuurd te kunnen worden aan derden.

Aldus is niet voldaan aan het zelfstandigheidscriterium als bedoeld in artikel 3.16 Wet IB 2001. De man heeft volgens het Hof ook niet aan het inkomenscriterium voldaan. Hij verwerft niet hoofdzakelijk zijn inkomen vanuit de werkruimte in zijn woning. Dit brengt mee dat ook daarom de kosten en lasten die verband houden met de werkruimte op grond van artikel 3.16, lid 1, Wet IB niet aftrekbaar zijn.

Geen overdrachtsbelasting over watervilla’s

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 15 januari 2010, nr. 07/13305, overwogen en beslist dat ten aanzien van een zaak die blijkens zijn constructie bestemd is om te drijven en drijft sprake is van een schip in de zin van artikel 8:1 van het Burgerlijk wetboek (hierna: BW), dat een schip in het algemeen een roerende zaak is en dat een verbinding tussen een schip en de onder dat schip gelegen bodem die toelaat dat het schip met de waterstand mee beweegt, niet kan leiden tot het oordeel dat het schip met de bodem is verenigd in de zin van artikel 3:3, lid 1, BW.

In casu staat vast dat een zogenaamde ‘Marina’ bestaat uit een betonnen caisson (het drijflichaam), met een diepgang van ongeveer 1 1/2 meter en een houten opbouw. Volgens het Hof is de Marina blijkens deze constructie bestemd om te drijven. Anders dan de inspecteur stelt, leidt de omstandigheid dat de constructie in het onderhavige geval is bevestigd aan twee in de grond verankerde palen, niet tot een zodanige verandering in de constructie dat deze niet meer bestemd is om te drijven. Evenmin leidt de bevestiging van de Marina aan de twee in de grond verankerde palen ertoe dat de Marina niet langer meer drijft. Gelet op het voorgaande is ten aanzien van de Marina sprake van een schip in de zin van artikel 8:1 BW en niet van een onroerende zaak.

(09/00652) (04-03-2011) (Belastingtijdvak: 2005, onroerende zaak)

Gemengd pand verkocht aan eigen bv is geheel belastingvrij

Voor een pand dat slechts deels ter beschikking is gesteld aan de bv en daarna wordt ingebracht in die bv, geldt de vrijstelling overdrachtsbelasting over het gehele aankoopbedrag. Zo oordeelt het Hof Den Bosch.

De aandelen van de bv zijn in handen van een echtpaar. Man en vrouw stellen een pand deels ter beschikking aan hun bv. Op dit deel is de tbs-regeling van toepassing. Eind 2010 levert het stel het pand aan hun bv via een inbreng. Zij maken daarbij gebruik van de inbrengvrijstelling van art. 3.99a Wet IB 2001 en de vrijstelling van art. 15 lid 1 onderdeel z WBR.

De vraag voor de rechter is of de vrijstelling overdrachtsbelasting op het gehele pand van toepassing is of alleen op het deel dat aan de bv ter beschikking wordt gesteld. Hof ‘s-Hertogenbosch oordeelt dat de vrijstelling overdrachtsbelasting voor het gehele pand geldt. Het hof overweegt daarbij dat er sprake is van een pand dat gemengd wordt gebruikt, zodat het slechts deels tot een ‘werkzaamheid’ kan worden gerekend. Volgens het hof strookt het dan niet met doel en strekking van de wettelijke regeling, als het gehele pand in de bv moet worden ingebracht om gebruik te kunnen maken van de faciliteit, om overdrachtsbelasting te heffen over het deel van het pand dat niet ter beschikking van de bv is gesteld. Het gelijk is aan de bv.

Uitspraak: Hof Den Bosch, 2 augustus 2012, nr. 12/00060

Het verschil tusen lineaire en annuiteitenhypotheek

Een annuïteitenhypotheek is een hypotheek waarin voor elke termijn het aflossingsbedrag zo wordt gekozen, dat de totale betaling (de som van rente en aflossing) per termijn gelijk is, en zodanig dat aan het einde van de looptijd de gehele hypotheeklening is terugbetaald. Een dergelijk aflossingstype wordt annuïteit genoemd.

Het aflossingsbestanddeel is in het begin zeer laag, doch neemt toe, naarmate de looptijd van de lening verstrijkt. Voor het rentebestanddeel geldt het omgekeerde. Wanneer, zoals in Nederland, het renteaandeel kan worden afgetrokken van het belastbaar inkomen, neemt de totale netto woonlast gedurende de looptijd van een annuïteitenhypotheek langzaam toe. Vanwege geldontwaarding en carrièreontwikkeling kan men de lasten waarschijnlijk toch goed blijven dragen. Lineaire hypotheek:

Bij een lineaire hypotheek wordt de lening gelijkmatig afgelost, de te betalen termijnen bestaan uit rente en aflossing. De verschuldigde rente wordt berekend over het nog openstaande saldo van de hoofdsom (het geleende bedrag), de totale lasten (rente en aflossing) zijn aan het begin van de looptijd relatief hoog. De hoofdsom is dan nog hoog, dus wordt er veel rente betaald. Omdat de hoofdsom langzaamaan wordt afgelost, hoeft er steeds minder rente betaald te worden.

Hypotheekrenteaftrek v.a. 2013

Wanneer hypotheekrenteaftrek?

Niet alle betaalde hypotheekrente is aftrekbaar. Om het belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek te krijgen, dient u te voldoen aan een aantal voorwaarden:

• de rente is alleen aftrekbaar als de hypotheek gebruikt wordt voor de aankoop of verbetering van de eigen woning;
• de hypotheekrenteaftrek is beperkt tot 30 jaar (deze beperking is ingegaan in 2001);
• bij verhuizing dient eventuele overwaarde ingebracht te worden in de nieuwe woning startende kopers moeten vanaf 2013 de gehele hypotheek lineair of annuitair aflossen. Anders is de hypotheekrente niet aftrekbaar.
• bestaande huizenbezitters moeten vanaf 2013 elke verhoging van de hypotheek lineair of annuitair aflossen. Anders is de hypotheekrente over het hogere hypotheekbedrag ook niet aftrekbaar.

Annuïteitenhypotheek verplicht?

De hypotheekrenteaftrek geldt voor startende kopers vanaf 1 januari 2013 niet meer voor alle hypotheekvormen. De bestaande huizenbezitters die een hypotheek hadden vóór 1 januari 2013 blijven wel hun recht op hypotheekrenteaftrek behouden. Voor startende kopers daarentegen geldt dat zij alleen hypotheekrenteaftrek hebben bij een annuïteitenhypotheek en/of lineaire hypotheek. De belangrijkste reden voor deze aanpassing is om huizenbezitters te dwingen om tijdens de looptijd van de hypotheek de hypotheeklening ook werkelijk af te lossen. Voor bestaande huizenbezitters vóór 2013 geldt de hypotheekrenteaftrek wel nog voor alle hypotheekvormen, zo lang maar voldaan wordt aan de bovenvermelde voorwaarden. Omdat de hypotheekrente gedurende een periode van 30 jaar aftrekbaar is, werd in het verleden gekozen voor hypotheekvormen waarbij niet (aflossingsvrije hypotheek) of pas aan het eind van de looptijd afgelost werd (bijv. spaarhypotheek en bankspaarhypotheek). De reden is dat de huizenbezitter dan gedurende de gehele 30 jaar volledig profiteert van de hypotheekrenteaftrek

Partnerschap en echtscheiding in 2011

Als u vanaf 2011 in scheiding ligt en u de woning verlaat komt uw hypotheekrenteaftrek in gevaar.

Door een wetswijziging in 2011 ontstaan er problemen voor mensen die gaan scheiden. Het fiscaal partnerschap voor gehuwden eindigt als ze een verzoek tot echtscheiding bij de Rechtbank hebben ingediend en niet meer in hetzelfde huis wonen. Als de man de woning verlaat voordat de scheiding rond is blijft hij fiscaal partner edoch zijn hoofdverblijf is ergens anders. Zijn deel van de hypotheekrente komt dan te vervallen. Zijn vrouw kan haar deel van de hypotheekrente nog wel aftrekken.

Uitbreiding partnerbegrip in 2011
Het fiscaal partner begrip wordt in 2011 uitgebreid met:

1. ongehuwd samenwonenden met een notarieel samenlevingscontract;
2. ongehuwd samenwonenden zonder notarieel samenlevingscontract die samen een kind hebben, voor een pensioenregeling als partner gelden of samen een eigen woning hebben.

(Bron Brief staatssecretaris 5 november 2010 : Motie en toezegging inzake het partnerbegrip)